Ціна продажу квартири. Як правильно сформувати?

Яка повинна бути адекватна правильна ціна продажу квартири? Одвічне питання. яке задають собі покупці, власники і ріелтори це формування правильної ціни продажу квартири. І хотілося б що б процес формування ціни не нагадував ворожіння на кавовій гущі або прогноз погоди. Важливо мати достовірну інформацію для аналізу ринку.

Як правило у власника є своє бачення ціни продажу його квартири. І в більшості випадків це завищені очікування. Адже власник пам’ятає за яку суму він купував квартиру до кризи на піку зростання цін на нерухомість. Власник закладає у вартість квартири зусилля на оформлення, ремонт, вартість меблів, дивиться пропозиції таких же власників на порталі OLX. І, не виключено, що “вбавляє” ще відсоток на послуги ріелтора і на торг.

Ціна продажу квартири залежить від багатьох факторів.

У покупця зовсім інше бачення ціни на квартиру, яку він хоче купити. Як правило ця ціна нижча за ринкову. І кожна зі сторін чекає. що ситуація на ринку нерухомості зміниться і ціни ще впадуть або виростуть.

Реальною ринковою ціною продажу може бути ціна реальних угод на аналогічні квартири в період від сьогодні до декількох місяців раніше. І навіть в цьому випадку існує безліч факторів, що впливають на ціну. Ніхто достеменно і точно не скаже Вам яка повинна бути ціна продажу: чи не фінансові аналітики, які не ріелтор, що не покупець і не продавець.

Існує поняття стартової ціни. Це не точна величина, яка складається з всебічного аналізу ринку і попиту.

Алгоритм формування ціни продажу.

Для формування стартової ціни нам знадобиться Пронаналізувавши до 100 квартир, які на даний момент продаються в радіусі до 5 км. від продаваної квартири. У цей список потрапляють абсолютно всі пропозиції на ринку. Нам необхідно обчислити ціну за 1 м.кв. Далі розділяємо пропозиції на три категорії: економ, середня і еліт. Визначаємо в якої категорії знаходиться продається нами квартира.

Вибираємо потрібну категорію і розподіляємо квартири від найдешевшої до найдорожчої. Оцінюємо ряд параметрів: ремонт, вид з вікна, поверх, стан будинку і інші. І далі визначаємо ціну нашої квартири відповідно до всебічним аналізом всіх параметрів.

Як правило, в рекламних оголошеннях заявлена ​​ціна. За яку хочуть продати власники і вона відрізняється до 10% від тієї ціни, яку готовий заплатити покупець. В результаті ми виходимо на приблизну стартову ціну продажу, яка може відрізнятися від реальної ціни продажу на 5% як у бік пониження так і в бік підвищення.

Бажання і потреби власника не є ключовими факторами у визначенні стартової ціни продажу.

Для організації попиту важливо вийти з пропозицією не завищеними і не заниженими. Висока ціна не приверне потенційних покупців а необгрунтовано низька ціна може навпаки відлякати їх. Стартова ціна покликана отримати від потенційних клієнтів максимальний інтерес і в результаті перегляди продаваної квартири.

Чим більше переглядів, тим більша ймовірність продажу. Кожен бажаючий купити квартиру заповнює бланк оферти, де пише свій варіант бажаної ціни. Після збору всіх анкет ріелтор і власник вивчають найкраще з пропозицій.

Це може бути як найвища ціна так і швидкість оформлення угоди або форма оплати. І звичайно ж реальну ціну продажу квартири ми дізнаємося після здійснення угоди в нотаріуса і остаточному розрахунку.

Фактори, які можу вплинути на підвищення ціни продажів:

  • Продуманий маркетинговий план.
  • Співпраця з колегами ріелторами.
  • Передпродажна підготовка.
  • Талант ріелтора з ведення переговорів і переконання покупця.
  • Швидкість підготовки документів до операції.

Правильна передпродажна підготовка може збільшити фінальну вартість квартири до 30%. Прибирання, косметичний ремонт, звільнення квартири від зайвих предметів інтер’єру, професійна фото та відеозйомка.

Кваліфікований фахівець визначає правильну ціну продажу.

Завдання ріелтора організувати попит і зібрати максимальну кількість пропозицій від потенційних покупців. Чим більше пропозицій, тим більше вибір. Завищення ціни продажу особливо небезпечно на падаючому ринку, де ціна знижується щомісяця на 1%. І якщо рішення про продаж прийнято остаточно, то продавати необхідно по правильно сформованої ціною і в найкоротший термін.

Найчастіше покупець поінформований не менш а навіть більше ріелтора про реальний стан на ринку нерухомості. Може бути він активно вибирає і дивиться варіанти з різними ріелторами вже не перший місяць і вивчив всі пропозиції на ринку. Але навіть і в цьому випадку настає той критичний момент, коли покупець вже втомився від пошуків і готовий прийняти рішення. І тут одним з найважливіших чинників може стати ваша попередня підготовка до продажу.

Уявімо ситуацію. приходить такий втомлений від пошуків клієнт, дивиться Вашу квартиру і розуміє, та це його варіант. Він готовий платити! І тут важливо, що б у Вас вже було все готове до операції. Зібрано всі довідки документи, квитанції і акти виписані всі мешканці. І залишається формальність, взяти завдаток і домовиться про дату зустрічі у нотаріуса для вчинення правочину. Думаю, що такий розвиток подій призведе Вас до успіху. Але якщо з’являться якісь підводні камені у вигляді незбираного заборони на продаж або великого комунального боргу, то є ймовірність досить тривалий процес підготовки і як результат відмову покупця від покупки Вашої квартири.