Книга: Методы обмана в недвижимости и как обезопасить себя, выбрав правильного риелтора.
Я — Игорь Дручок, риелтор с практическим опытом работы на рынке недвижимости.
За годы в профессии я видел десятки случаев, когда обычные люди теряли квартиры, деньги и уверенность в себе из-за элементарного доверия к мошенникам.
Эта аудиокнига создана, чтобы вы не повторяли чужих ошибок.
Недвижимость — это большие деньги и сильные эмоции.
Когда человек покупает, продаёт или арендует жильё, он всегда уязвим.
Он спешит, верит словам, боится упустить «выгодный вариант» — и именно в этот момент становится лёгкой добычей.
Мошенники пользуются человеческой спешкой и незнанием правил.
Они знают, что большинство не проверяет документы, не читает договоры и не требует отчётности.
Главная цель этой книги — показать реальные схемы обмана, с которыми сталкиваются продавцы, покупатели, арендодатели и арендаторы, и объяснить, как защитить себя.
Все примеры — из реальной практики.
Я не рассказываю легенды и не строю догадки — только факты, схемы и конкретные действия, которые работают.
Я разделил материал на главы так, чтобы вы могли быстро найти нужное:
сначала — общие принципы безопасности и виды мошенничества,
затем — конкретные сценарии: как обманывают при аренде и продаже,
и, наконец, как выбрать правильного риелтора, который станет вашим щитом, а не источником риска.
Вы узнаете:
какие признаки выдают недобросовестного посредника;
почему нельзя работать без письменного договора;
как отличить честного специалиста от мошенника с визиткой;
какие фразы и действия должны насторожить вас с первых минут общения.
В книге нет сложных терминов. Всё изложено просто, по шагам — так, как я объясняю своим клиентам.
Если следовать этим правилам, вы сможете безопасно арендовать, продать или купить любую недвижимость — в Грузии, Канаде, Украине или любой другой стране.
Законы могут отличаться, но принципы защиты везде одинаковы:
не верить словам без документов, не подписывать, не читая, и не передавать деньги без расписок.
Я расскажу, как действуют аферисты: как они создают иллюзию доверия, как предлагают «бесплатные услуги», как манипулируют срочностью и эмоциями.
И главное — как простой человек может вовремя распознать обман и остановить сделку, пока не поздно.
Вы также узнаете, как выбрать риелтора, который действительно защищает интересы клиента.
Хороший риелтор — не тот, кто обещает быстро и дёшево,
а тот, кто работает по правилам, с договором, отчётностью и прозрачностью.
Надёжный специалист экономит вам время, нервы и сотни тысяч, потому что не допускает ошибок, которые совершают непрофессионалы.
ГЛАВА 1
Как человек становится жертвой обмана и как себя обезопасить
Каждый день на рынке недвижимости совершаются тысячи сделок.
И каждый день кто-то теряет деньги, потому что поверил словам вместо документов.
Обман в недвижимости не выглядит как уличное мошенничество.
Он замаскирован под «помощь», «сервис» или «выгодное предложение».
Почему люди становятся жертвами.
Причины всегда одни и те же:
Спешка. Люди боятся упустить квартиру, арендатора или покупателя. Им внушают: «Решайте сейчас, завтра будет поздно».
Доверчивость. Мошенники используют уверенный голос, псевдоофисы и поддельные визитки. Визуально всё выглядит солидно.
Желание сэкономить. Обещание «без комиссии», «по знакомству», «через прямого собственника» заставляет забыть про осторожность.
Неосведомлённость. Большинство не знает, какие документы проверять и как выглядит законный договор.
Отсутствие профессиональной поддержки. Люди стараются обойтись без риелтора, считая, что «всё просто». На деле — теряют в разы больше.
Как действует обман.
Мошенник всегда использует одну из трёх стратегий:
Создать срочность. «Уже есть другой клиент», «надо внести аванс сегодня».
Скрыть информацию. Не показывает документы, отказывается от договора, переводит разговор на эмоции.
Предложить лёгкий путь. «Без бумаг, без риелтора, дешевле».
Эти три приёма встречаются в 90 % случаев обмана.
Что происходит дальше.
Покупатель или арендатор вносит «задаток», получает фальшивые ключи, а потом — тишина.
Продавец подписывает «черновик договора», а через неделю узнаёт, что продал по заниженной цене.
Собственник сдаёт квартиру «надёжной семье», а через месяц жильё превращается в склад или ночлежку.
Обман всегда начинается с мелочи — с доверия, не подкреплённого проверкой.
Почему договор решает всё.
Главная ошибка — работать без договора.
Фраза «мы и так всё понимаем» звучит красиво, но в суде не имеет значения.
Без письменного соглашения невозможно доказать, кто, за что и сколько отвечает.
Любая устная договорённость — открытая дверь для манипуляций.
Риелтор, который избегает договора, уже нарушает первое правило профессии.
Честный специалист всегда фиксирует условия, комиссию, срок и обязанности сторон.
Типичные ловушки.
«Покажу квартиру, но нужна предоплата за услугу». После перевода денег номер отключается.
«Я посредник собственника». На деле — человек без доверенности и документов.
«Срочно подпишите, потом всё исправим». После подписи «исправить» уже нельзя.
«Мы берём с двух сторон, но это выгодно всем». На деле — конфликт интересов и нарушение этики.
«Бесплатный договор» или «работа без комиссии». Такие «подарки» заканчиваются скрытыми платежами.
Психология манипуляции.
Обман в недвижимости строится не на технических хитростях, а на эмоциях.
Мошенники не заставляют — они убеждают.
Они создают атмосферу доверия, обещают помощь, подчеркивают, что «вы умный человек».
Затем подталкивают к решению: «нужно действовать сейчас».
Как только человек поддаётся спешке, он перестаёт анализировать.
Каждый шаг рассчитан на психологическую слабину: страх упустить шанс, желание выгоды, усталость от поиска.
Как себя обезопасить.
- Проверяйте личность и документы. Паспорт, право собственности, доверенность, лицензия риелтора.
- Работайте только по письменным договорам. В договоре должны быть прописаны обязанности, сумма, срок, комиссия.
- Не передавайте деньги без расписок. Даже если это «задаток», требуйте письменное подтверждение с подписью обеих сторон.
- Не принимайте решения в спешке. Любой, кто торопит, — причина насторожиться.
- Проверяйте объект. Выписка из реестра, отсутствие долгов, судебных споров и арестов.
- Консультируйтесь с профессионалом. Проверенный риелтор обязан объяснить все риски и порядок сделки.
Почему нужен профессионал.
Риелтор с лицензией несёт ответственность перед клиентом.
Он работает через брокера, оформляет договор, ведёт отчётность.
Псевдопосредники этого не делают.
Они скрывают условия, обещают скидки и исчезают после первой оплаты.
Выбор риелтора — это выбор между безопасностью и риском.
Настоящий специалист никогда не возьмёт деньги без фиксации, не будет торопить и не станет работать «с двух сторон».
Его задача — защита, а не нажива.
Итог.
Человек становится жертвой обмана не потому, что слаб, а потому, что верит.
Но доверие должно строиться на проверке и документах.
Каждый шаг сделки можно обезопасить, если действовать по правилам.
Главное — не спешить, не стесняться задавать вопросы и не бояться требовать договор.
Это не недоверие — это ответственность.
Дальше — мы подробно разберём основные виды обмана, которые встречаются на рынке недвижимости.
Я покажу реальные схемы, объясню, как они работают, и как вы можете распознать их с первых минут общения.
Подписывайтесь на канал, нажмите колокольчик, чтобы не пропустить продолжение — следующая глава поможет вам увидеть обман ещё до того, как вы потеряете деньги.
ГЛАВА 2
Основные виды обмана в недвижимости (общие схемы)
Мошенничество на рынке недвижимости — это не единичные случаи.
Это устойчивая система, где используются десятки проверенных приёмов.
Меняются названия агентств, вывески и сайты, но схемы остаются одинаковыми.
Ниже — реальные методы, которые применяются чаще всего.
- Ложные объявления («утки»)
Самый распространённый вид обмана.
Публикуется объявление с красивыми фото и заниженной ценой.
Человек звонит, а ему отвечают:
«Этот вариант уже сдан/продан, но есть другой, чуть дороже».
Так собирают базу контактов, чтобы потом навязать услуги или взимать «плату за поиск».
Иногда адреса вовсе не существуют — фото берут с чужих сайтов.
Признаки:
Цена на 20–40 % ниже рыночной.
Нет точного адреса.
Отказ показать документы.
Фразы: «собственник за границей», «покажем по предоплате».
Как защититься:
— Проверять адрес через карты и реестр.
— Никогда не переводить деньги «за просмотр».
— Проверять телефон в интернете: если объявления десятками, это посредник-массовик.
- Подставные сделки и фальш-аукционы
Некоторые риелторы создают видимость большого спроса, чтобы вынудить клиента снижать цену.
Организуются фиктивные показы с подставными «покупателями».
Хозяину говорят: «У нас уже есть предложения дешевле, нужно уступить».
В результате объект продаётся невыгодно, а посредник получает комиссию с обеих сторон.
Признаки:
Много «просмотров», но ни одной реальной оферты.
Все покупатели «хотят, но передумали».
Давление со стороны риелтора «снижайте, иначе потеряете сделку».
Защита:
— Работать только по письменному эксклюзивному договору.
— Фиксировать цену и условия письменно.
— Требовать отчёты о реальных клиентах и просмотрах.
- «Работа без договора»
Это основа большинства афер.
Посредник обещает: «Зачем бумажки? Главное — доверие».
В итоге клиент передаёт задаток или ключи без юридической защиты.
Когда деньги исчезают, доказать что-либо невозможно.
Любой риелтор, избегающий договора, — потенциальный мошенник.
Честный специалист никогда не работает без фиксации условий, комиссии и ответственности.
- Схема «две руки»
Риелтор получает деньги и от продавца, и от покупателя, не раскрывая этого.
Он обещает каждому «выгодную сделку», но фактически действует в интересах того, кто больше заплатит.
Такой конфликт интересов ведёт к скрытому снижению цены или искажению информации.
Как выглядит:
Агент уверяет обе стороны, что «он посредник всех».
В договоре нет пункта о представлении интересов.
Деньги получает от обоих — под разными формулировками.
Что делать:
— Всегда уточнять, кого именно представляет риелтор.
— Требовать письменное раскрытие конфликта интересов.
— Работать с агентом, который отвечает только за одну сторону сделки.
- Поддельные документы
Подделываются доверенности, справки, выписки из реестров.
Особенно опасно при сделках по доверенности и с «родственниками владельца».
Внешне документы выглядят убедительно, но печати и подписи часто фальшивые.
Примеры:
Фальшивые доверенности на продажу.
Копии паспортов с изменённой страницей.
Подделанные квитанции об отсутствии долгов.
Защита:
— Проверять документы через официальные реестры.
— Никогда не соглашаться на сделку без личного участия собственника.
— Требовать оригиналы, а не копии.
- «Срочно, пока не купили другие»
Классическая схема давления.
Мошенник внушает, что объект «на расхват», и нужно внести задаток прямо сейчас.
Покупатель торопится, не проверяет документы и теряет деньги.
В реальности никакого другого покупателя нет.
Фразы, которые должны насторожить:
«Если решите завтра — будет поздно».
«Ещё один клиент уже готов купить».
«Давайте хотя бы задаток, чтобы забронировать».
Как действовать:
— Всегда брать паузу.
— Проверять объект, документы и личность.
— Помнить: реальная недвижимость не исчезает за сутки.
- «Бесплатные» услуги
Под видом «бесплатного договора» или «0 % комиссии» человеку навязывают скрытые платежи.
Например, подписывают договор с пунктом о штрафе при расторжении, или включают «маркетинговые расходы».
В итоге клиент платит больше, чем при честной комиссии.
Признаки:
Предложение «всё бесплатно».
Отсутствие прозрачного расчёта.
Подпись договора без возможности прочитать.
Защита:
— Читать каждую страницу.
— Спрашивать, откуда берётся заработок риелтора.
— Отказываться, если ответ неясен.
- «Информационные агентства»
Некоторые компании за плату продают «базу собственников».
После оплаты клиент получает устаревшие или вымышленные номера.
Это не услуги риелтора, а продажа открытой информации.
Как определить:
Нет лицензии и офиса.
Обещают «100 % результат».
Деньги берут до оказания услуги.
Защита:
— Никогда не платить за «список квартир».
— Работать только с проверенными агентствами, где есть брокер и договор.
- «Смена условий после устной договорённости»
Мошенники соглашаются на всё, а потом в договоре меняют формулировки:
добавляют комиссию, штрафы, скрытые платежи.
Когда человек замечает — поздно: подпись уже стоит.
Признаки:
Риелтор торопит: «Подпишите, потом объясню».
В тексте много мелкого шрифта.
Не дают копию заранее.
Защита:
— Просить черновик за день до подписи.
— Не подписывать под давлением.
— Проверять договор с юристом или профессионалом.
- «Подставные агентства»
Создаются временные фирмы с громкими названиями и фейковыми сайтами.
Они собирают предоплаты, а через месяц исчезают.
Адреса, телефоны и даже «офисы» оказываются поддельными.
Как проверить:
— Поискать ИНН, регистрацию, реальные отзывы.
— Проверить, есть ли компания в государственных реестрах.
— Настоящие агентства всегда имеют брокера и юридический адрес.
Почему эти схемы работают
Потому что большинство клиентов не проверяет ничего.
Люди привыкли верить словам и внешнему виду.
А мошенники используют психологию: срочность, обещание выгоды, псевдопрофессионализм.
Им не нужно взламывать системы — достаточно, чтобы человек сам отдал деньги.
Универсальные признаки обмана
Срочность и давление.
Нежелание подписывать договор.
Непрозрачные условия оплаты.
Отсутствие оригиналов документов.
Слишком низкая цена.
Отговорки и уход от прямых ответов.
Если совпадает хотя бы три пункта — перед вами рискованная ситуация.
Как действовать грамотно
Проверять все данные: личность, адрес, реестр, лицензии.
Не соглашаться на устные обещания.
Не передавать деньги до подписания договора.
Консультироваться с риелтором, который работает официально.
Использовать чек-листы безопасности на каждом этапе.
Мошенничество невозможно, если клиент всё проверяет и не спешит.
Обманщики живут на спешке и доверии.
Проверка и дисциплина — их главный враг.
Далее — конкретные случаи:
как именно обманывают при аренде и продаже,
чем рискуют собственники и арендаторы,
и какие документы гарантируют безопасность.
Подписывайтесь на канал, нажмите на колокольчик — в следующей главе я расскажу,
как именно обманывают собственников при аренде и как защитить своё имущество от потерь.
ГЛАВА 3
Обман при аренде: как страдает собственник
Аренда кажется самым простым видом сделки — без нотариусов, без передачи права собственности.
Но именно в аренде чаще всего происходят мошенничества.
Собственник верит, что «ничего страшного — в крайнем случае поменяю замки», а на практике теряет деньги, имущество и время.
- Фальшивые арендаторы
Один из самых опасных вариантов.
Арендатор показывает паспорт, вносит первый месяц и депозит, а через два дня в квартире живут уже другие люди.
Жильё передаётся в субаренду по завышенной цене, иногда используется для незаконного бизнеса или ночной аренды.
Признаки:
Арендатор торопится заселиться.
Просит оформить договор на короткий срок или на чужое имя.
Отказывается давать справку о доходах или контакты работодателя.
Как избежать:
— Проверить личность по оригиналам документов.
— Уточнить место работы и доход.
— Прописать в договоре запрет на субаренду.
— Сделать акт приёма-передачи с фотофиксацией каждой комнаты.
- Порча имущества и задолженности
Классическая ситуация: арендатор платит два месяца, потом исчезает, оставив квартиру в убитом состоянии.
Никаких расписок нет, депозит символический, договор написан от руки.
Суд не принимает такие документы, а ущерб приходится восстанавливать за свой счёт.
Решение:
— Брать депозит в размере не менее одного месяца аренды.
— Составлять акт о состоянии квартиры при заселении и выселении.
— Включать в договор пункт о материальной ответственности за порчу имущества.
- Авансы и предоплаты «за намерение»
Некоторые «арендаторы» вносят небольшой аванс за «резервирование», берут ключи и исчезают.
Иногда тот же человек берёт ключи у нескольких владельцев и перепродаёт права на аренду.
Как распознать:
Человек спешит, предлагает наличными «сразу за месяц».
Нет чёткого договора.
Ключи передаются до подписания бумаг.
Безопасно только так:
— Деньги — только после подписания договора.
— Расписка с подписью и паспортными данными.
— Передача ключей только после поступления оплаты на счёт.
- Арендаторы с поддельными документами
Паспорта или водительские удостоверения могут оказаться чужими или устаревшими.
Фотография похожа, владелец не вникает — и дальше начинаются проблемы.
Позже оказывается, что человек в розыске или имеет судимость.
Рекомендации:
— Проверять паспорт через официальные базы или по QR-коду.
— Сверять адрес прописки и телефон.
— Сохранять копии документов в архиве договора.
- Мошенничество с коммунальными платежами
Недобросовестный арендатор копит долги за воду, свет и газ.
Когда уходит, всё числится на владельце.
Особенно опасно, если счета оформлены на старого хозяина и не проверяются месяцами.
Защита:
— Указывать в договоре порядок оплаты коммунальных услуг.
— Требовать чеки и сканы оплаченных квитанций.
— Проверять счета раз в месяц самостоятельно.
- Незаконная субаренда и перепродажа ключей
Некоторые арендаторы сдают жильё через платформы посуточной аренды, не ставя владельца в известность.
Квартира превращается в мини-гостиницу, изнашивается, портится мебель.
Иногда сдают даже по поддельным договорам, выдавая себя за собственников.
Решение:
— Чёткий запрет на субаренду в договоре.
— Право на периодический осмотр жилья.
— Прописать пункт о немедленном расторжении при нарушении.
- Неправильный договор
Владельцы часто скачивают шаблон из интернета, где нет ключевых пунктов:
о проверке жилья, запрете субаренды, материальной ответственности, штрафах и досрочном расторжении.
Такой документ не защищает, а создаёт иллюзию безопасности.
Минимум, что должно быть в договоре:
Паспортные данные обеих сторон.
Срок, арендная плата, депозит.
Запрет субаренды.
Ответственность за порчу имущества.
Условия расторжения и срок предупреждения.
Приложения: акт приёма-передачи, опись мебели, фото.
- Неучтённые проживающие
Иногда договор оформляют на одного человека, а живёт шесть.
Квартира разрушается, соседи жалуются, возникают риски для собственника.
Защита:
— Прописать в договоре количество жильцов.
— Указать, что передача ключей третьим лицам запрещена.
— Регулярно проверять квартиру по согласованию.
- Отказ выселяться
Часто встречается в странах, где закон защищает арендаторов.
Без правильного договора выселить невозможно месяцами.
Собственник теряет доход, платит коммунальные и ждёт решения суда.
Профилактика:
— Чётко указать срок договора.
— Прописать условия расторжения и депозита.
— Хранить все переписки и чеки как доказательства.
- Мошенники под видом агентов
Некоторые псевдоріелторы обещают сдать квартиру «быстро и дорого», берут предоплату и исчезают.
Они не подписывают договор услуг и работают наличными.
Как распознать:
Нет офиса, лицензии и брокера.
Обещают «арендатора через час».
Деньги берут вперёд.
Как работает честный риелтор:
— Подписывает договор с владельцем.
— Фотографирует объект, размещает реальные объявления.
— Проверяет личность арендатора.
— Получает комиссию только после фактической сделки.
Чек-лист собственника
Перед сдачей:
Проверить личность арендатора.
Подписать договор в двух экземплярах.
Сделать акт приёма-передачи с фото.
Получить депозит официально.
Во время аренды:
Проверять оплату ежемесячно.
Контролировать коммунальные счета.
Осматривать жильё по согласованию.
После расторжения:
Подписать акт возврата и расчёта.
Проверить имущество по описи.
Вернуть депозит только после осмотра.
Аренда — это договор доверия, но только если доверие подкреплено бумагами.
Собственник, который всё фиксирует, ничего не теряет.
Главная ошибка — работать на словах и думать, что «так принято».
Никакая доброжелательность не заменит документальную защиту.
ГЛАВА 4
Обман при аренде: как страдает арендатор
Арендатор думает, что рискует меньше, чем покупатель: «Я же не покупаю, просто сниму жильё».
Но именно арендаторы чаще становятся жертвами обмана.
Причина проста — доверие к объявлениям и желание «успеть».
Мошенники этим пользуются и зарабатывают на людской спешке, продавая воздух, обещания и несуществующие квартиры.
- Фейковые объявления
Публикуется привлекательная квартира по низкой цене.
Фото — с дизайнерским ремонтом, район престижный, цена вдвое ниже рынка.
Позвонившему отвечают:
«Собственник уехал за границу, показать сможем завтра, но нужно внести залог, чтобы забронировать».
После перевода денег номер отключается.
Признаки:
Цена ниже средней по району.
Нет точного адреса.
Требуют оплату «до показа».
Отказываются встречаться лично.
Как защититься:
— Никогда не переводить деньги до осмотра квартиры.
— Проверять адрес и фото через поиск изображений.
— Проверять номер телефона: если объявлений много — это посредник или мошенник.
- «Оплата за просмотр»
Арендатор звонит по объявлению, и «агент» требует оплату «за подбор».
После перевода присылают список случайных адресов или несуществующих квартир.
Никаких договоров нет. Это не услуги, а продажа открытой информации.
Как защититься:
— Не платить за просмотр или доступ к базе.
— Работать только по договору с агентом.
— Платить комиссию только после фактической аренды.
- Поддельные собственники
Мошенники арендуют квартиру на короткий срок, делают копию ключей и начинают сдавать её другим людям.
Получают деньги за «аренду» и исчезают.
Когда приходит настоящий владелец — жильцы вынуждены срочно съезжать, потеряв оплату и депозит.
Как проверить собственника:
Попросить паспорт и документ о праве собственности.
Сверить данные в договоре и паспорте.
Проверить право собственности в реестре.
При сомнениях — позвонить в управляющую компанию или ТСЖ.
- «Договор без права проживания»
Некоторые аферисты подсовывают документ, где указано, что арендатор «пользуется помещением на условиях найма без права проживания».
Формально это не аренда, и выселить такого человека можно в любой момент.
Защита:
— Читать весь договор до подписи.
— Проверить, чтобы было прописано: срок, сумма, адрес, право проживания, количество жильцов.
— Не подписывать под давлением.
- Аренда через «псевдоагентство»
Создаются фиктивные фирмы с сайтами и логотипами.
Они берут деньги «за поиск» и обещают квартиру «через день».
После оплаты перестают отвечать.
Через месяц появляются под другим названием.
Как проверить агентство:
— Узнать ИНН, юридический адрес и брокера.
— Проверить наличие регистрации в профессиональной ассоциации.
— Настоящее агентство заключает договор и работает официально.
- Завышенные платежи и скрытые комиссии
Иногда квартиру сдают через риелтора, который берёт комиссию не только с арендатора, но и с собственника.
При этом реальную сумму арендатор узнаёт уже после внесения предоплаты.
Другой вариант — аренда с «обслуживанием» и дополнительными сборами.
Признаки:
Сумма меняется после осмотра.
В договоре есть неясные пункты: «плата за услуги», «комиссия при заключении».
Деньги требуют наличными.
Как избежать:
— Уточнять все суммы заранее.
— Платить только по договору.
— Брать расписку на каждую сумму.
- Аренда без договора
Некоторые арендаторы соглашаются на устные договорённости:
«Давайте без бумаг, всё по-честному».
Через месяц собственник повышает цену или требует освободить жильё.
Без договора доказать ничего нельзя.
Как действовать правильно:
— Всегда подписывать письменный договор.
— Указывать сумму, срок, условия расторжения.
— Брать копию документа с подписью владельца.
- Ненастоящий ремонт или дефекты
Перед подписанием показывают квартиру «в идеале».
После заселения оказывается: течёт кран, сломана техника, соседи жалуются на шум.
Арендатор вынужден ремонтировать за свой счёт.
Что делать:
— Осмотреть квартиру внимательно.
— Составить акт состояния и сделать фото.
— Включить пункт о ремонте и ответственности сторон.
- Кража депозита
Арендатор сдаёт жильё в порядке, но при выезде собственник удерживает депозит под любыми предлогами:
«пыльно», «царапина на столе», «надо покрасить».
Без чётких условий возврата доказать обман невозможно.
Защита:
— Прописать в договоре, что депозит возвращается при отсутствии ущерба.
— Подписать акт возврата жилья.
— Делать фото перед выездом.
- Мошенники с «псевдодоверенностями»
Иногда посредники показывают копию доверенности от «владельца».
Но доверенность поддельная или просрочена.
После перевода денег настоящему собственнику о сделке ничего не известно.
Как защититься:
— Проверять доверенность по номеру и сроку действия.
— Связаться с владельцем лично.
— Никогда не передавать деньги через третьих лиц без подтверждения.
Чек-лист арендатора
Перед просмотром:
Проверить объявление: адрес, фото, телефон.
Изучить цену по рынку.
Не переводить деньги за «резерв».
Перед подписанием договора:
Проверить паспорт и право собственности.
Прочитать договор полностью.
Убедиться, что есть пункт о праве проживания и сроке.
Сфотографировать состояние квартиры.
Во время проживания:
Оплачивать только официально (через банк или расписку).
Хранить чеки и квитанции.
Сообщать о неисправностях письменно.
При выезде:
Подписать акт возврата.
Сделать фото квартиры.
Требовать возврат депозита по договору.
Итог
Аренда безопасна только тогда, когда всё оформлено письменно.
Главная ошибка арендаторов — доверять словам, спешить и не проверять документы.
Каждая потеря начинается с фразы: «Да зачем бумажки, всё же ясно».
Проверка, договор и здравый смысл — единственная защита.
ГЛАВА 5
Обман при продаже: как страдает собственник
Продажа недвижимости — одна из самых ответственных сделок в жизни.
Собственник уверен, что контролирует процесс, ведь квартира его.
Но именно продавцы чаще становятся жертвами обмана: их ловят на спешке, неопытности и желании продать «быстрее и дороже».
- Подставные покупатели
Мошенники или нечестные риелторы создают видимость большого спроса.
На показы приходят «покупатели», которые задают стандартные вопросы, делают вид, что готовы покупать, но потом «передумывают».
После нескольких таких визитов агент сообщает:
«Реальные покупатели дают меньше, надо снижать цену».
Так цену искусственно сбивают, а посредник продаёт объект своим людям по заниженной стоимости.
Признаки:
Слишком частые показы без результата.
Риелтор настаивает на снижении цены «ради сделки».
Нет реальных письменных предложений (оферт).
Защита:
— Работать только по письменному эксклюзивному договору.
— Требовать отчёт о просмотрах и откликах.
— Фиксировать цену и порядок её изменения в договоре.
- Фальшивые авансы и задатки
Одна из самых частых схем.
Покупатель или посредник предлагает внести «аванс, чтобы закрепить сделку».
Деньги берутся наличными, расписка составляется произвольно.
Затем сделка срывается, а «аванс» исчезает.
Без юридически правильного договора вернуть средства невозможно.
Как распознать:
Деньги берут без договора купли-продажи.
Отказываются перечислять на банковский счёт.
Обещают «вернуть, если не получится».
Как действовать:
— Все расчёты только через нотариальный или банковский счёт.
— Задаток оформляется письменно, с указанием последствий отказа.
— Не передавать наличные третьим лицам.
- Ловушки в договорах
Некоторые агенты приносят на подпись «черновики» договоров с мелкими пунктами:
штрафами за расторжение, автоматическим продлением, правом изменять цену без согласия собственника.
После подписи продавец уже связан условиями и не может сменить агента.
Как защититься:
— Читать каждую страницу договора.
— Не подписывать документы без предварительного изучения.
— Требовать копию для юриста или нотариуса.
— Все ключевые параметры — цена, комиссия, срок — фиксировать письменно.
- Схема «две руки»
Риелтор получает деньги и от продавца, и от покупателя, не уведомляя об этом.
В итоге он действует в интересах того, кто платит больше, скрывая информацию от другой стороны.
Продавец считает, что агент представляет его интересы, а на деле его позицию ослабляют.
Признаки:
Агент уклоняется от вопроса, кого представляет.
Комиссия прописана неясно или «по договорённости».
Информация о покупателях скрывается.
Рекомендации:
— Работать с агентом, представляющим только продавца.
— Требовать письменное раскрытие интересов.
— Проверять, что комиссия фиксирована и прозрачна.
- Обещания «продать за любую цену»
Некоторые посредники обещают: «Продам за неделю по максимальной стоимости».
Собственник подписывает договор, снижает цену по их совету, а затем объект продаётся дёшево.
Риелтор получает комиссию, а владелец теряет десятки тысяч.
Как проверить:
— Сравнить цену с рыночной.
— Требовать письменный маркетинговый план.
— Ставить срок действия договора и критерии результата.
- «Псевдопокупатель» с документами
Иногда «покупатель» просит оригиналы документов «для проверки в банке».
После передачи исчезает.
Оригиналы могут быть использованы для подделки сделок или залогов.
Защита:
— Никогда не отдавать оригиналы без нотариального акта или расписки.
— Предоставлять только копии с пометкой «для ознакомления».
— Проверять личность и контактные данные каждого участника.
- Фальшивые посредники
Появляются «агенты», обещающие «очередь покупателей».
Они берут предоплату «за рекламу», «за юрсопровождение» или «за фото», после чего исчезают.
Никакого договора, никаких отчётов.
Признаки:
Нет офиса и брокера.
Деньги просят вперёд.
Все обещания только устные.
Как защититься:
— Не платить без официального договора.
— Проверять лицензию и регистрационные данные агентства.
— Работать через брокера или проверенную фирму.
- Манипуляции с покупателями
Некоторые недобросовестные риелторы скрывают реальные предложения, чтобы продавец согласился на «их» клиента.
Они не передают все оферты, нарушая обязанность честного представления.
Так теряется время и деньги.
Защита:
— Требовать отчёт о каждом обращении и оферте.
— В договоре указать обязанность агента передавать все предложения.
— Работать с агентами, членами профессиональных ассоциаций.
- Подмена условий сделки
На этапе подписания договора купли-продажи некоторые посредники вставляют изменённые пункты:
другую сумму, другие сроки, дополнительные комиссии.
В спешке собственник подписывает, не заметив подмены.
Как избежать:
— Проверять окончательную версию договора лично.
— Не подписывать под давлением.
— Проверять реквизиты сторон и суммы перед каждым этапом.
- Псевдоюридическое сопровождение
Некоторые агентства навязывают «обязательные услуги юриста» за завышенные суммы.
Фактически это дополнительная комиссия, маскируемая под «оформление сделки».
Как распознать:
Юрист работает без лицензии.
Стоимость не указана заранее.
Услуга включена в комиссию без пояснений.
Защита:
— Требовать детализированный счёт.
— Проверять квалификацию юриста.
— Оплачивать только реальные услуги с актом выполненных работ.
Чек-лист безопасной продажи
Перед началом:
Проверить документы на объект.
Оценить рыночную стоимость.
Заключить письменный договор с агентом.
Во время продажи:
Контролировать показы и отчёты.
Не передавать оригиналы без расписок.
Все расчёты — через банк или нотариуса.
Перед сделкой:
Проверить текст договора купли-продажи.
Убедиться, что суммы и данные сторон совпадают.
Получить подтверждение перечисления денег.
Итог
Собственники теряют деньги не из-за сложных схем, а из-за доверия без проверки.
Главное правило — всё фиксировать и не спешить.
Ни один честный риелтор не будет торопить и скрывать условия.
Продажа должна быть прозрачной: договор, отчётность, документы, банковские расчёты.
Только тогда вы защищены от любого обмана.
ГЛАВА 6
Обман при покупке: как страдает покупатель
Покупатель чаще всего считает, что контролирует процесс — он платит деньги, значит, решает условия.
На деле это самая уязвимая сторона сделки.
Большинство обманов при покупке строятся на доверии, спешке и отсутствии проверки документов.
Потерять можно не только задаток, но и всю сумму.
- Фейковые объявления и «заманушки»
Самая частая схема.
Размещают объект с низкой ценой, реальными фото и адресом.
Покупатель приезжает — квартиры нет, но агент «случайно» предлагает другую, дороже.
Иногда просят «небольшой задаток», чтобы «закрепить интерес».
После перевода денег агент исчезает.
Как избежать:
— Проверять адрес и кадастровый номер.
— Не вносить деньги без договора.
— Сравнивать цену с рыночной: занижение на 30 % — признак обмана.
- Скрытие долгов и арестов
Часто продают квартиру с долгами по коммунальным платежам, налогам, ипотеке или с наложенным арестом.
Покупателю показывают старую выписку, а актуальную не дают.
После сделки он получает уведомления из суда и становится ответственным за чужие долги.
Как проверить:
— Заказывать свежую выписку из государственного реестра.
— Проверять задолженности по налогам, коммуналке и кредитам.
— Проверять, нет ли суда или ареста на объект.
- Продажа по поддельной доверенности
Классическая схема.
Недвижимость продают «от имени собственника» по фальшивым документам.
Сделка проводится быстро, деньги получаются наличными, и настоящий владелец узнаёт об этом уже после продажи.
Признаки:
Продавец не собственник, действует «по доверенности».
Нет возможности встретиться с владельцем лично.
Документы выглядят новыми и идеально напечатанными.
Как защититься:
— Проверять доверенность по номеру и сроку.
— Связываться с владельцем напрямую.
— Не совершать сделки без нотариуса.
- Несуществующие объекты и двойные продажи
Мошенники оформляют фальшивые документы на несуществующие квартиры или продают один и тот же объект нескольким покупателям.
Используются поддельные кадастровые номера и дубликаты договоров.
Результат — многомесячные суды и потеря денег.
Профилактика:
— Проверять право собственности в реестре.
— Сверять адрес, номер участка, площадь и этаж.
— Проверять историю перехода прав.
- Манипуляции с задатком
Покупателю предлагают внести задаток «для бронирования».
Сумма может быть небольшой, но оформляется без юридической силы — просто расписка.
Когда сделка срывается, вернуть деньги невозможно.
Как действовать:
— Задаток оформляется письменно с указанием, кто, кому и при каких условиях возвращает.
— Не отдавать наличные без договора.
— Использовать банковский перевод с назначением платежа.
- Продавец скрывает юридические риски
Объект может быть обременён ипотекой, залогом или арестом.
Некоторые продавцы скрывают, что жильё оформлено на несовершеннолетних, находится в долевой собственности или используется как залог в банке.
После сделки регистрация может быть приостановлена.
Как проверить:
— Выписка из реестра прав (не старше 3 дней).
— Справка об отсутствии залога из банка.
— Проверка судебных дел по фамилии собственника.
- «Две руки» риелтора
Когда один агент работает и с продавцом, и с покупателем, возникает конфликт интересов.
Он может скрывать недостатки объекта и цену, чтобы угодить обеим сторонам и получить двойную комиссию.
Рекомендации:
— Работать с агентом, представляющим только покупателя.
— Проверять договор, где указано, чьи интересы защищает риелтор.
— Требовать письменное раскрытие конфликта интересов.
- Подмена документов на сделке
На этапе подписания договора мошенники подсовывают другой экземпляр: меняют цену, площадь, условия оплаты.
Покупатель торопится и не замечает разницы.
Подпись поставлена — оспорить сложно.
Как избежать:
— Сравнить все экземпляры перед подписью.
— Не подписывать без проверки у нотариуса.
— Фиксировать процесс на видео или с участием юриста.
- Продавцы, скрывающие технические дефекты
После покупки выясняется, что крыша течёт, стены с плесенью, проводка неисправна.
На показе всё выглядит идеально, а потом появляются проблемы.
Возвратить деньги невозможно: договор не содержит пунктов о состоянии жилья.
Как защититься:
— Осматривать объект с независимым специалистом.
— Делать фото и видео перед сделкой.
— Прописывать в договоре, что жильё передаётся без скрытых дефектов.
- Мошенники «через знакомых»
Нередко обман происходит через личные связи: «проверенный человек», «друг семьи», «надёжный агент».
Из-за доверия покупатель не проверяет документы и условия.
Позже оказывается, что сделка проведена с нарушениями.
Вывод:
Даже если посредник знаком, документы и расчёты должны быть официальными.
Доверие не заменяет проверку.
Чек-лист покупателя
Перед поиском:
Определить рынок и средние цены.
Не гнаться за «суперпредложениями».
Перед осмотром:
Проверить собственника и документы.
Сверить адрес и кадастровый номер.
Перед сделкой:
Проверить задолженности, аресты, ипотеку.
Проверить паспорт продавца и доверенность.
Подписывать договор только после консультации с юристом.
После сделки:
Получить оригиналы документов и подтверждение регистрации.
Проверить запись в реестре прав.
Итог
Покупатель теряет деньги не потому, что его «перехитрили», а потому, что не проверил.
Каждая безопасная сделка — это проверка всех сторон, всех бумаг и всех платежей.
Ни один профессионал не предложит внести задаток без договора, торопить или скрывать информацию.
Честная покупка — это прозрачность, проверка и холодная голова.
ГЛАВА 7
Как обманывают сами собственники
На рынке недвижимости обман исходит не только от посредников и покупателей.
Иногда нечестно действуют и сами владельцы жилья.
Цель одна — продать быстрее, дороже или получить выгоду за счёт чужого доверия.
Для профессионального риелтора такие схемы известны и легко распознаются,
но частный покупатель часто не готов к подобным уловкам.
- Двойная продажа
Классическая схема, особенно опасная при сделках без нотариуса.
Собственник получает задаток от одного покупателя, затем продаёт ту же квартиру другому,
а первому возвращает часть суммы или просто исчезает.
Документы могут быть подлинными, но покупатель не успевает зарегистрировать право собственности.
Как распознать:
Продавец торопит с передачей денег.
Отказывается оформить сделку нотариально.
Не даёт выписку из реестра «свежей датой».
Защита:
— Проверять актуальную выписку в день сделки.
— Проводить расчёты только после регистрации перехода права.
— Заключать договор задатка с юридической силой.
- Сокрытие дефектов и обременений
Собственники часто скрывают технические и юридические проблемы.
Квартира после потопа быстро перекрашивается, дом под снос,
на объекте долг за коммунальные услуги или залог в банке — об этом умалчивают.
Иногда жильё числится в долевой собственности с несовершеннолетними.
Признаки:
Владелец избегает технических вопросов.
Документы показывает не полностью.
Уверяет: «всё чисто, просто не успел обновить бумаги».
Проверка:
— Требовать свежую выписку из реестра.
— Сверить адрес, площадь и кадастровый номер.
— Проверять судебные дела по фамилии владельца.
- «Псевдопокупатель» и фиктивный интерес
Некоторые собственники специально создают видимость спроса:
приглашают друзей на показы, чтобы создать ощущение очереди.
Покупатель, чувствуя конкуренцию, соглашается на завышенную цену или невыгодные условия.
Как понять:
На показе присутствуют «другие клиенты», которые ничего не спрашивают.
Владелец говорит: «уже есть предложение, решайте быстрее».
Цены и условия меняются каждые два дня.
Решение:
— Не принимать решений в спешке.
— Проверять реальность спроса через риелтора.
— Не вносить задаток без договора.
- Несогласованные собственники
Жильё может принадлежать нескольким людям, но на сделку приходит только один.
Он уверяет, что остальные «согласны» и подпишут позже.
После сделки остальные совладельцы оспаривают продажу.
Защита:
— Проверять выписку: все собственники должны быть указаны.
— Требовать личного присутствия или нотариальных доверенностей.
— Не подписывать, если не видите подписи всех владельцев.
- Ловушки в договоре
Некоторые собственники включают в текст скрытые пункты:
о штрафах при задержке оплаты, о возврате задатка только частично,
о «компенсации расходов» при отказе покупателя.
После подписания изменить ничего нельзя.
Как избежать:
— Читать договор полностью, без спешки.
— Проверять формулировки о задатке, сроках и ответственности.
— Не подписывать документы, которые готовил только продавец.
- Манипуляции с документами
Распространённый приём — предоставлять копии старых справок, не показывая свежие.
Например, справка об отсутствии долгов месячной давности или устаревшая выписка.
На момент сделки объект уже может быть обременён или арестован.
Рекомендации:
— Требовать документы, выданные не ранее чем за три дня.
— Проверять подлинность печатей и QR-кодов.
— Сверять все данные по реестрам самостоятельно.
- Нарушение условий после подписания
Собственник может изменить условия уже после предварительного соглашения:
повысить цену, задержать освобождение квартиры,
отказаться передавать ключи до получения всей суммы.
Покупатель оказывается в зависимости и вынужден идти на уступки.
Как защититься:
— Фиксировать все сроки и условия в договоре.
— Прописывать дату освобождения жилья и передачу ключей.
— Устанавливать штраф за нарушение сроков.
- Обман через «самостоятельную продажу»
Некоторые владельцы объявляют, что продают «без посредников»,
но на деле используют скрытых посредников или двойные комиссии.
Покупатель платит и «за квартиру», и «за услуги», даже не подозревая об этом.
Совет:
— Уточнять, есть ли агент или брокер.
— Проверять, кто публиковал объявление.
— Все платежи проводить только через договор купли-продажи.
- Подмена площади и характеристик
Иногда собственники сознательно указывают неверную площадь или этажность.
Покупатель узнаёт правду после получения технического паспорта.
Если данные расходятся, пересчитать цену уже невозможно.
Как проверить:
— Заказывать технический паспорт и поэтажный план.
— Сверять площадь в документах и в реальности.
— Прописывать точные характеристики в договоре.
- Эмоциональное давление
Некоторые владельцы используют давление:
«я не жду, у меня очередь», «у меня срочный выезд», «сегодня последний день».
Это психологический приём, заставляющий покупателя действовать без проверки.
Рекомендации:
— Не поддаваться на срочность.
— Брать паузу для проверки документов.
— Помнить: реальный продавец не торопит, а отвечает на вопросы.
Итог
Обман со стороны собственников основан на тех же принципах, что и любые мошеннические схемы — спешка, сокрытие информации и психологическое давление.
Покупателю важно помнить: чем больше уверений и обещаний, тем выше риск.
Надёжная сделка — это прозрачность, документы и спокойствие.
Проверка и риелтор с репутацией защищают не хуже страховки.
ГЛАВА 8
Как выбрать правильного риелтора и защитить себя от обмана
Рынок недвижимости держится на доверии.
Но доверие должно быть подтверждено профессионализмом и документами.
Ошибочный выбор риелтора способен обернуться финансовыми потерями, сорванными сделками и долгими конфликтами.
Поэтому важно уметь отличить специалиста от случайного посредника.
- Кто такой риелтор
Риелтор — это не просто человек, который показывает квартиры.
Это специалист, представляющий интересы клиента в сделке с недвижимостью.
Он должен работать официально, через брокера или агентство, иметь регистрацию, действующую лицензию (в странах, где она предусмотрена), и нести ответственность за свои действия.
В Канаде, США, Европе и ряде стран СНГ деятельность риелторов регулируется законом.
Они обязаны проходить обучение, соблюдать профессиональные стандарты и кодекс этики.
Работа без договора, сокрытие информации и двойное представительство — грубое нарушение.
- Как отличить профессионала
Настоящий риелтор работает прозрачно.
Вот ключевые признаки, на которые нужно обращать внимание:
Официальный договор. Без него любые обещания не имеют силы.
Регистрация и офис. Проверяем наличие лицензии или регистрации компании.
Отчётность. Агент предоставляет отчёты о звонках, показах, клиентах.
Открытая комиссия. Честный риелтор сразу говорит, сколько и за что он получает.
Рекомендации и отзывы. Наличие реальных клиентов, а не фальшивых комментариев.
Чёткая специализация. Успешный агент работает в конкретных районах и сегментах рынка.
Этика. Не давит, не обещает невозможное, не скрывает информацию.
- Признаки мошенничества или непрофессионализма
Работа без письменного договора.
Отсутствие регистрации, брокера, офиса.
Предоплата за «поиск» или «рекламу».
Неясная комиссия, скрытые платежи.
Отказ показывать документы.
Слишком хорошие обещания: «продам за 3 дня», «без комиссии», «всё бесплатно».
Давление и спешка.
Если совпадают хотя бы два признака — это повод отказаться от сотрудничества.
- Роль договора
Договор с риелтором — это документ, который защищает обе стороны.
Он должен содержать:
предмет услуги (продажа, покупка, аренда);
срок действия;
размер и порядок оплаты комиссии;
обязанности агента;
отчётность;
ответственность сторон;
порядок расторжения.
Без письменного договора вы беззащитны.
Ни суд, ни ассоциация не сможет защитить, если не зафиксированы условия работы.
- Эксклюзивный договор — инструмент безопасности
Многие боятся эксклюзива, считая, что он «ограничивает свободу».
На самом деле всё наоборот: эксклюзив даёт контроль и ответственность.
Риелтор обязуется работать только в интересах клиента, отчитываться, вести рекламу, принимать все обращения и представлять объект профессионально.
Клиент получает понятную схему и чёткие сроки.
Преимущества эксклюзива:
агент вкладывает ресурсы в рекламу;
контролирует цену и маркетинг;
защищает данные и доступ к объекту;
несёт персональную ответственность за результат.
В договоре должно быть:
срок действия (обычно 90–120 дней);
размер комиссии;
план маркетинга (объявления, фото, площадки);
порядок расторжения.
- Почему нельзя работать «на словах»
Большинство обманов происходит именно из-за устных договорённостей.
Риелтор обещает найти клиента, получает доступ к квартире, берёт аванс — и исчезает.
Без документов доказать ничего нельзя.
Каждая сделка, каждый платёж и каждая услуга должны быть зафиксированы письменно.
- Как выбрать риелтора правильно
Пошаговая проверка:
Проверить регистрацию. В Канаде — на сайте Real Estate Council провинции, в других странах — в соответствующем реестре.
Изучить отзывы. Реальные отзывы содержат конкретные адреса и фамилии клиентов.
Посмотреть социальные сети. У профессионала есть активные страницы, где он показывает реальные объекты и сделки.
Проверить брокера. Каждый агент должен быть прикреплён к лицензированному брокеру.
Попросить пример договора. Если риелтор уклоняется — это тревожный знак.
Уточнить комиссию. Сколько процентов, когда и при каком результате.
Проверить коммуникацию. Как быстро отвечает, как объясняет, какие документы просит.
- Как определить компетентность
Задайте агенту несколько конкретных вопросов:
Сколько объектов вы продали в этом районе за последний год?
Какова средняя скорость продажи?
Как вы формируете цену?
Какие шаги предпринимаете, если спрос низкий?
Как вы работаете с другими агентами?
Профессионал ответит спокойно и чётко.
Если человек уходит от ответа или говорит общими фразами — опыта у него нет.
- Сколько должна стоить работа риелтора
Размер комиссии зависит от страны и рынка, но принцип один:
вы платите не за показ квартиры, а за безопасность сделки и результат.
Средний диапазон комиссий в реальных агентствах:
продажа — 3–6 % от суммы сделки;
покупка — от 1,5 до 3 %;
аренда — от 50 % до 100 % месячной платы.
Если риелтор обещает «бесплатно», значит, он берёт деньги где-то ещё — чаще всего с другой стороны сделки.
Это риск для клиента.
- Как избежать двойного представительства
Так называемая схема «две руки» — основная причина конфликтов.
Риелтор получает комиссию и от покупателя, и от продавца,
в результате теряет объективность.
В некоторых странах это разрешено только при письменном согласии обеих сторон,
но для клиента всегда безопаснее, когда агент представляет одну сторону.
Рекомендация:
— Спрашивайте прямо: «Чьи интересы вы представляете?»
— Если агент уклоняется — сотрудничество прекращать.
- Ответственность риелтора
Профессиональный агент обязан соблюдать стандарты:
не давать ложную информацию;
хранить конфиденциальность;
передавать клиенту все предложения;
не принимать деньги без фиксации;
вести отчётность.
Нарушение этих правил — основание для отзыва лицензии или судебного иска.
- Почему риелтор — ваша защита, а не расход
Хороший риелтор не просто ищет объект или клиента.
Он защищает интересы, выявляет риски, проверяет документы, контролирует расчёты.
Его работа экономит время и предотвращает потери.
Каждая копейка комиссии окупается безопасностью.
Без риелтора вы сэкономите тысячи, но можете потерять сотни тысяч.
- Чек-лист при выборе риелтора
До начала сотрудничества:
Проверить лицензию и брокера.
Прочитать договор.
Уточнить комиссию и сроки.
Во время работы:
Получать регулярные отчёты.
Проверять размещённые объявления.
Контролировать показы.
Перед сделкой:
Проверить все документы.
Убедиться, что риелтор не работает с другой стороной.
Все платежи — только через договор и банковский перевод.
Итог
Риелтор — не посредник «для галочки», а профессионал, который должен защищать клиента на каждом этапе сделки.
Выбирая специалиста, проверяйте документы, опыт, открытость и манеру общения.
Честный риелтор работает по правилам, всё фиксирует письменно, не торопит и не скрывает информацию.
Мошенник — наоборот: торопит, обещает и исчезает.
Разница видна с первых минут.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рынок недвижимости — это не просто объекты и цены.
Это поле, где пересекаются интересы людей, деньги и доверие.
Там, где есть эмоции и большие суммы, всегда есть риск обмана.
Но защищён тот, кто действует осознанно, проверяет факты и оформляет всё письменно.
Вы узнали, какие схемы применяют мошенники при аренде и продаже:
как обманывают собственников, арендаторов, покупателей;
какие приёмы используют недобросовестные риелторы;
и как простые ошибки приводят к потерям.
Во всех случаях причина одна — спешка и доверие без проверки.
Каждый человек, потерявший деньги, начинал со слов: «Я не думал, что такое возможно».
Но обман в недвижимости — не случайность, а система, основанная на доверчивости и неосведомлённости.
Чтобы не попасть в неё, достаточно соблюдать несколько правил:
Никогда не работайте без письменного договора.
Не передавайте деньги наличными без расписок.
Проверяйте личность и документы всех участников.
Не поддавайтесь на срочность и давление.
Проверяйте объекты через официальные реестры.
Консультируйтесь с профессиональным риелтором, а не с “знакомым, который разбирается”.
Эти шаги кажутся простыми, но именно они отделяют безопасную сделку от катастрофы.
Без договора вы безоружны.
Без проверки — беззащитны.
А без профессионала рядом — один на один с системой, где ошибка стоит дорого.
Хороший риелтор — это не лишний посредник, а ваш фильтр безопасности.
Он отвечает за чистоту документов, прозрачность условий и юридическую защиту.
Вы выбираете не человека с ключами, а специалиста, который предотвращает обман ещё до его появления.
Пусть эта аудиокнига станет вашим личным щитом на рынке недвижимости.
Слушайте, запоминайте, проверяйте.
Каждая сделка должна быть прозрачной, спокойной и документально подтверждённой.
Не верьте словам — верьте документам.
Не спешите — проверяйте.
Не экономьте на безопасности — это всегда дешевле, чем потери.
Если вы хотите знать больше о безопасных сделках, проверке риелторов и реальных кейсах из практики,
подписывайтесь на мой канал,
нажмите на колокольчик, чтобы не пропустить новые видео и продолжения этой серии.
Я, Игорь Дручок, риелтор, благодарю вас за внимание.
Пусть каждая ваша сделка будет честной, прозрачной и выгодной.
Об авторе
Меня зовут Игорь Дручок — я риелтор, брокер, спикер, автор книг и разработчик авторских методик в сфере недвижимости.
Моя работа — помогать людям принимать верные решения, когда речь идёт о самом важном: их доме, их капитале и их будущем.
Моя история
В 2017 году я начал свой путь в недвижимости агентом в киевском агентстве «Благовест».
Тогда я впервые понял, что работа риелтора — это не просто сделки, а помощь людям.
В 2018 году присоединился к международной сети RE/MAX и был признан лучшим агентом по коммерческой недвижимости на национальном уровне.
Этот год стал поворотным: я осознал, что рынок недвижимости — это целая наука, и начал системно изучать стратегию продаж, психологию переговоров и инвестиционный анализ.
В 2019 году основал собственное агентство REDI Real Estate Development & Investments.
Уже в первый год агентство получило Гран-при XIV национального конкурса «Профессиональное признание 2019» как лучший дебют в отрасли.
В этот период я закрыл крупные сделки по продаже отдельно стоящих коммерческих зданий и начал формировать команду профессионалов нового уровня.
В 2020 году, несмотря на пандемию, мы не остановились.
REDI заключило партнёрские соглашения с застройщиками жилого комплекса «Русановская Гавань» в Киеве.
По итогам года — продано более 365 квартир.
В 2021 году агентство развивало сотрудничество с ведущими девелоперами столицы, реализуя проекты, важные для городской инфраструктуры.
С 2022 по 2024 годы я работал на европейском рынке — продавал недвижимость в Польше в составе международной команды RE/MAX, получив практический опыт работы с инвесторами из ЕС.
Эти годы дали понимание европейских стандартов сделок и коммуникаций с клиентом.
В 2025 году я запустил образовательный проект Academy REDI — авторскую платформу для агентов и брокеров.
Здесь я делюсь практическими инструментами и стратегиями, которые помогают риелторам выстраивать системный бизнес.
В этом же году стартовал мой курс «От нуля до успешного риелтора за 90 дней», в котором я обучаю начинающих специалистов делать первые уверенные шаги и получать стабильный доход.
В 2026 году я расширяю направление и предлагаю объекты недвижимости в Грузии для инвесторов из разных стран.
Этот рынок динамично растёт, и я рад быть среди тех, кто помогает людям находить здесь надёжные и перспективные возможности.
Признание и достижения
Гран-при XIV конкурса «Профессиональное признание 2019» — лучший дебют года.
Лауреат XV национального рейтинга «Лучшие риелторские компании Украины 2020».
Наивысший рейтинг по версиям DOM.RIA, Realtor.ua (LUN.ua).
Лучший агент по коммерческой недвижимости 2018 года.
Лучший брокер по коммерческой недвижимости 2019 года.
Лучший руководитель агентства недвижимости 2020 года.
Профессиональное сообщество
Член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ).
Член Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ).
Ассоциированный член FIABCI — Международной федерации профессионалов в сфере недвижимости.
Официальная квалификация, выданная Министерством юстиции и Фондом государственного имущества Украины.
Мои книги
«Как продать свою квартиру быстро и дорого»
«Как стать успешным риелтором»
«Метод продажи недвижимости: аукцион риелтора Игоря Дручка»
«Методы обмана в недвижимости и как обезопасить себя, выбрав правильного риелтора»
Каждая из них — результат практического опыта, системных наблюдений и сотен реальных сделок.
Сегодня
Я продолжаю работать как брокер агентства REDI и коуч Академии REDI,
обучаю агентов, консультирую инвесторов и создаю современные стандарты ведения сделок.
Мой подход основан на системности, прозрачности и профессиональной этике.
Я уверен: успех в недвижимости — это не удача, а результат чёткой структуры и последовательных действий.
И я помогаю людям выстроить эту систему, чтобы их сделки были безопасными, честными и прибыльными.
Если вы хотите получить персональную консультацию,
задать вопросы о покупке, продаже или инвестициях,
найдите мою электронную почту или форму обратной связи в описании к этой аудиокниге.
Запишитесь на бесплатную консультацию — и получите конкретные шаги, которые помогут вам безопасно действовать на рынке недвижимости.
С вами был Игорь Дручок, риелтор, брокер и автор практических методик.
Берегите свои решения и свой капитал.